Rentabilité locative à Lyon en 2026
Lyon reste un marché attractif pour investir dans l’immobilier locatif, mais la rentabilité n’est pas uniforme. Les loyers sont élevés, la demande est profonde, notamment étudiante, mais les prix d’achat réduisent fortement le rendement dans les secteurs les plus patrimoniaux.
D’après les données agrégées dans la base Investimator, le rendement brut moyen d’un appartement lyonnais ressort autour de 4,38 % : loyer indicatif moyen de 16,63 €/m²/mois, prix médian appartement d’environ 4 555 €/m², sur les mutations DVF disponibles des trois dernières années.
La formule à utiliser
La rentabilité brute se calcule simplement :
loyer annuel hors charges / prix d’achat x 100
Ou, au m² :
loyer mensuel €/m² x 12 / prix d’achat €/m² x 100
Ce calcul est volontairement simplifié. Il ne tient pas compte des frais de notaire, travaux, charges de copropriété, vacance locative, taxe foncière, assurance, fiscalité ni financement.
Les rendements par arrondissement
| Secteur | Loyer indicatif 2025 | Prix médian appartement | Rendement brut approx. |
|---|---|---|---|
| Lyon 9e | 16,02 €/m² | 3 763 €/m² | 5,11 % |
| Lyon 5e | 15,78 €/m² | 3 830 €/m² | 4,94 % |
| Lyon 8e | 15,97 €/m² | 4 245 €/m² | 4,51 % |
| Lyon 7e | 16,31 €/m² | 4 500 €/m² | 4,35 % |
| Lyon 3e | 16,40 €/m² | 4 597 €/m² | 4,28 % |
| Lyon 4e | 16,88 €/m² | 4 930 €/m² | 4,11 % |
| Lyon 1er | 17,06 €/m² | 5 017 €/m² | 4,08 % |
| Lyon 2e | 17,61 €/m² | 5 337 €/m² | 3,96 % |
| Lyon 6e | 17,66 €/m² | 5 366 €/m² | 3,95 % |
Le message est clair : les loyers les plus hauts ne donnent pas forcément les meilleurs rendements. Le 6e et le 2e arrondissement encaissent de bons loyers, mais les prix d’achat absorbent l’avantage. À l’inverse, le 9e et le 5e ressortent mieux parce que le ticket d’entrée au m² reste plus bas.
Exemple concret dans le 9e arrondissement
Pour un appartement de 30 m² dans le 9e :
Loyer indicatif : 30 x 16,02 € = 481 € / mois
Loyer annuel : 481 x 12 = 5 767 €
Prix d’achat indicatif : 30 x 3 763 € = 112 890 €
Rentabilité brute : 5 767 / 112 890 x 100 = 5,11 %
Ce rendement reste brut. Une fois les charges, travaux, taxe foncière, gestion et fiscalité intégrés, le rendement net peut baisser sensiblement.
Où chercher si vous visez 5 % brut ?
Pour viser 5 % brut, il faut acheter sous un certain prix au m². À Lyon, les seuils sont exigeants :
- Lyon 9e : environ 3 846 €/m² maximum
- Lyon 5e : environ 3 788 €/m²
- Lyon 8e : environ 3 832 €/m²
- Lyon 7e : environ 3 913 €/m²
Cela signifie que le 9e peut encore atteindre 5 % autour du prix médian, alors que le 7e ou le 8e demandent souvent une décote, des travaux bien négociés ou un bien particulièrement optimisé.
La demande locative reste un vrai atout
La base fait ressortir environ 120 356 étudiants dans les arrondissements lyonnais en 2023. Le 7e, le 8e et le 2e se distinguent particulièrement sur ce signal. La vacance résidentielle agrégée ressort autour de 6,08 % en 2025, avec des niveaux plus faibles dans le 8e, le 3e et le 7e.
Ces chiffres plaident pour des petites surfaces bien situées, proches des transports, campus, hôpitaux ou pôles d’emploi. Mais ils ne remplacent pas une analyse bien par bien : étage, DPE, charges, copropriété et tension réelle de la rue comptent beaucoup.
Attention à l’encadrement des loyers
À Lyon, les loyers sont encadrés. La Métropole de Lyon rappelle que le loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré de 20 %, selon les caractéristiques du logement. Avant d’acheter, il faut donc vérifier le loyer réellement applicable, pas seulement le loyer espéré.
C’est un point clé : une simulation de rendement trop optimiste peut être fausse si le loyer retenu dépasse le plafond autorisé.
Comment Investimator peut aider
Investimator permet de tester plusieurs scénarios : prix d’achat, loyer, travaux, charges, financement et rendement. Pour Lyon, l’intérêt est justement de comparer rapidement les arrondissements et de voir à quel prix un bien reste cohérent avec votre objectif de rentabilité.
Investimator
À retenir
Pour maximiser la rentabilité locative à Lyon, les arrondissements les plus intéressants dans les données sont le 9e, le 5e, puis le 8e. Le 7e et le 3e offrent un bon équilibre entre demande et liquidité, mais demandent plus de discipline sur le prix d’achat. Le 2e et le 6e sont davantage des marchés patrimoniaux que des marchés de rendement.
