Rentabilité locative à Marseille en 2026
Marseille attire les investisseurs parce que les loyers restent élevés dans plusieurs secteurs, tandis que les prix d’achat varient fortement d’un arrondissement à l’autre. Mais une rentabilité locative à Marseille ne se juge pas uniquement avec un pourcentage brut : il faut croiser prix au m², loyer possible, vacance, taxe foncière, état de l’immeuble et profil des locataires.
D’après les données internes consultées, le rendement brut théorique moyen ressort autour de 5,97 % à Marseille, avec un loyer indicateur moyen de 16,24 €/m² en 2025 et un prix médian DVF de 3 264 €/m² sur les ventes disponibles entre le 1er juillet 2022 et le 30 juin 2025.
Le calcul de base
La formule simplifiée est :
Rendement brut = loyer annuel / prix d’achat
Au m², cela donne :
16,24 € × 12 / 3 264 € = 5,97 %
Ce chiffre ne tient pas compte des frais de notaire, travaux, charges de copropriété non récupérables, assurance, vacance locative, gestion, taxe foncière, financement ni fiscalité. Il sert donc à comparer des zones, pas à valider seul un investissement.
Les arrondissements les plus rentables sur le papier
| Secteur | Loyer 2025 | Prix médian DVF | Rendement brut théorique |
|---|---|---|---|
| Marseille 15e | 14,34 €/m² | 1 574 €/m² | 10,93 % |
| Marseille 14e | 14,31 €/m² | 1 610 €/m² | 10,66 % |
| Marseille 3e | 14,92 €/m² | 1 786 €/m² | 10,03 % |
| Marseille 10e | 16,02 €/m² | 2 737 €/m² | 7,02 % |
| Marseille 13e | 16,48 €/m² | 2 954 €/m² | 6,69 % |
| Marseille 9e | 17,43 €/m² | 3 195 €/m² | 6,55 % |
| Marseille 8e | 18,08 €/m² | 4 438 €/m² | 4,89 % |
| Marseille 7e | 18,41 €/m² | 5 024 €/m² | 4,40 % |
Les 15e, 14e et 3e arrondissements affichent les meilleurs rendements bruts, principalement grâce à des prix d’achat bas. Mais ce sont aussi des secteurs où la sélection du bien, de l’adresse, de la copropriété et du profil locatif doit être plus stricte. À l’inverse, les 7e et 8e arrondissements offrent des loyers élevés, mais les prix d’achat réduisent mécaniquement le rendement brut.
Ce que les autres indicateurs disent du marché marseillais
La demande locative existe : Marseille compte 886 040 habitants en 2023 dans la base consultée, et 58 858 étudiants sur les arrondissements marseillais. Le 5e arrondissement ressort particulièrement étudiant, avec 30,37 % de part étudiante, devant le 9e, le 1er et le 3e.
Le risque de vacance doit toutefois être intégré. En 2025, la base indique 33 376 appartements vacants sur 400 146 logements, soit 8,34 %. Le taux varie fortement selon les arrondissements, de 4,54 % à 15,68 %. Cela confirme qu’un rendement brut élevé ne suffit pas : un bien mal placé ou difficile à louer peut dégrader le rendement réel.
Autre point à intégrer : la taxe foncière. Le taux global TFB de Marseille ressort à 47,87 % en 2024 dans la base. Pour une simulation sérieuse, utilisez toujours la taxe foncière réelle du bien ou une estimation prudente.
Exemple simple
Pour un appartement de 45 m² acheté au prix médian observé :
Prix estimatif : 45 × 3 264 € = 146 880 € hors frais.
Loyer indicatif : 45 × 16,24 € = 731 € / mois.
Loyer annuel : 8 770 €.
Rendement brut : environ 5,97 %.
Avant d’acheter, il faut ensuite retirer les charges, la taxe foncière, les travaux, l’assurance, la vacance, les frais de gestion et l’impact fiscal. C’est à cette étape que deux biens avec le même rendement brut peuvent donner des résultats très différents.
Pour tester plusieurs scénarios, Investimator permet de simuler le rendement, le cash-flow, le financement et les hypothèses de charges avant de faire une offre.
Investimator
À retenir
Marseille peut offrir une rentabilité locative attractive, surtout dans les arrondissements où les prix d’achat restent bas. Mais les meilleurs rendements bruts sont aussi ceux qui demandent le plus de vérification : copropriété, vacance, travaux, tension locative réelle et qualité de l’emplacement.
La bonne approche consiste à comparer les arrondissements, puis à refaire le calcul bien par bien. Un rendement brut proche de 6 % à l’échelle de la ville est intéressant, mais la rentabilité finale se joue dans les détails du logement et du financement.
