Rentabilité locative à Nantes en 2026
Investir à Nantes reste attractif, mais la rentabilité dépend fortement du prix d’achat, du type de bien et de la tension locative du secteur. Un bon dossier ne se résume pas à “acheter dans une grande ville” : il faut croiser le loyer réaliste, le prix au m², la vacance possible, les charges et le profil des locataires.
D’après les données internes Investimator, Nantes affiche en 2025 un loyer de référence d’environ 14,50 €/m²/mois, avec une fourchette allant de 11,35 à 18,54 €/m²/mois selon les biens. Côté acquisition, les ventes DVF filtrées montrent un prix médian des appartements autour de 3 429 €/m² en 2025.
Calculer la rentabilité brute à Nantes
La formule simplifiée est :
rentabilité brute = loyer annuel / prix d’achat x 100
Exemple pour un appartement de 45 m² :
- Prix médian observé : 3 429 €/m²
- Prix d’achat estimé : 154 305 €
- Loyer indicatif : 14,50 €/m²/mois
- Loyer mensuel estimé : 652 €
- Loyer annuel : 7 824 €
La rentabilité brute ressort donc à environ 5,1 % avant frais d’acquisition, travaux, charges, taxe foncière, assurance, vacance locative et fiscalité.
Ce que disent les données sur le marché nantais
Le rendement nantais est soutenu par une demande locative structurelle. La population est passée de 298 029 habitants en 2014 à 327 734 habitants en 2023, soit près de 10 % de croissance. La base recense aussi 59 610 étudiants en 2023, soit environ 18,2 % de la population.
Autre signal à surveiller : l’indicateur de vacance de la base descend à 6,26 % en 2025, contre 13,15 % en 2023. Il faut le lire comme un indicateur de tension à confirmer localement, mais il va dans le sens d’un marché où le choix de l’emplacement reste décisif.
Nantes ou communes voisines ?
Les communes proches peuvent améliorer le rendement brut. Sur les appartements vendus en 2024-2025, les données indiquent par exemple :
- Saint-Herblain : prix médian autour de 2 571 €/m², rendement brut indicatif 6,4 %
- Rezé : prix médian autour de 2 565 €/m², rendement brut indicatif 6,3 %
- Nantes : prix médian autour de 3 438 €/m², rendement brut indicatif 5,1 %
- Orvault : prix médian autour de 3 010 €/m², rendement brut indicatif 5,5 %
Ces chiffres ne remplacent pas une analyse adresse par adresse, mais ils montrent qu’un investisseur peut parfois gagner en rendement en sortant du centre nantais, à condition de préserver la demande locative.
Utiliser Investimator pour tester le bon scénario
Un même bien peut passer d’intéressant à fragile selon le financement, les travaux, les charges de copropriété ou la vacance. Avec Investimator, vous pouvez simuler plusieurs scénarios de loyer, prix d’achat, frais et cash-flow avant de faire une offre.
Investimator
À retenir
À Nantes, une rentabilité brute autour de 5 % est cohérente avec les données 2025 pour un appartement acheté au prix médian et loué au loyer de référence. Les meilleurs rendements se trouvent souvent dans l’arbitrage : prix d’achat maîtrisé, petite ou moyenne surface facile à louer, emplacement réellement demandé, et charges contenues.
