Rentabilité locative à Paris en 2026
Investir à Paris reste un arbitrage particulier : les prix d’achat sont élevés, les loyers sont encadrés, mais la demande locative demeure profonde. La vraie question n’est donc pas seulement “Paris est-il rentable ?”, mais plutôt : dans quel arrondissement le couple prix, loyer et risque reste-t-il cohérent ?
D’après les données internes Investimator interrogées le 5 juin 2026, le rendement brut simplifié moyen des 20 arrondissements ressort à 3,78 %, avec une médiane à 3,81 %. La fourchette va d’environ 3,15 % dans le 7e arrondissement à 4,19 % dans le 13e.
Comment lire ces chiffres
Le rendement utilisé ici est volontairement simple :
Rendement brut = loyer mensuel estimé au m² x 12 / prix médian au m²
Il permet de comparer les arrondissements entre eux, mais il ne remplace pas une simulation complète. Il ne tient pas compte des frais de notaire, des charges de copropriété, de la taxe foncière, de l’assurance, des travaux, de la vacance locative, de la fiscalité ni du coût du crédit.
Les loyers utilisés viennent du millésime 2025 disponible en base. Les prix reposent sur les mutations DVF disponibles sur trois ans, avec une médiane par arrondissement.
Les arrondissements les plus intéressants
Les meilleurs rendements bruts ressortent surtout dans l’est et le sud-est parisien :
| Arrondissement | Loyer estimé | Prix médian | Rendement brut |
|---|---|---|---|
| Paris 13e | 30,36 €/m² | 8 688 €/m² | 4,19 % |
| Paris 20e | 28,64 €/m² | 8 342 €/m² | 4,12 % |
| Paris 19e | 27,70 €/m² | 8 063 €/m² | 4,12 % |
| Paris 18e | 29,81 €/m² | 8 750 €/m² | 4,09 % |
| Paris 12e | 30,26 €/m² | 9 000 €/m² | 4,04 % |
Le 13e arrondissement se détache légèrement : le prix médian reste inférieur à beaucoup d’arrondissements centraux, tandis que le loyer au m² reste solide. Le 19e et le 20e présentent aussi un profil intéressant pour un investisseur qui cherche un rendement brut supérieur à la moyenne parisienne.
À l’inverse, les arrondissements patrimoniaux affichent souvent une rentabilité plus faible. Le 7e ressort à 3,15 %, le 6e à 3,17 %, et le 1er à 3,40 %. Les loyers y sont élevés, mais les prix d’achat absorbent une grande partie du rendement.
Exemple concret : 25 m² dans le 13e
Prenons un studio ou petit deux-pièces de 25 m² dans le 13e arrondissement.
Avec un prix médian de 8 688 €/m², le prix d’achat hors frais serait d’environ 217 200 €. Avec un loyer estimé à 30,36 €/m², le loyer mensuel serait d’environ 759 €, soit 9 108 € par an.
Le rendement brut ressort donc à environ 4,19 %.
Dans le 7e arrondissement, un bien de même surface coûterait environ 348 300 € sur la base du prix médian observé, pour un loyer estimé autour de 914 € par mois. Le loyer est supérieur, mais l’effort d’achat est beaucoup plus important : le rendement brut tombe autour de 3,15 %.
C’est exactement le type d’écart à tester avant de se positionner. Investimator permet de simuler plusieurs scénarios avec le prix, le loyer, les charges, le crédit et les travaux pour voir si l’opération tient encore une fois passée en rendement net.
Investimator
Les contraintes parisiennes à intégrer
À Paris, le loyer ne se fixe pas librement. Pour un bail d’habitation ou un bail mobilité, le loyer de base hors charges est soumis à l’encadrement des loyers. Le plafond dépend notamment du secteur, du nombre de pièces, de l’époque de construction et du caractère meublé ou non du logement.
Le DPE est l’autre point critique. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être mis en location dans les conditions prévues par la réglementation. Les échéances suivantes concernent les logements F en 2028 puis E en 2034. À Paris, où beaucoup d’immeubles sont anciens, un bon rendement apparent peut disparaître si le bien nécessite une rénovation énergétique lourde.
À retenir
Paris peut encore offrir une rentabilité locative correcte, mais rarement spectaculaire. Les arrondissements les plus défensifs pour le rendement brut sont aujourd’hui le 13e, le 20e, le 19e, le 18e et le 12e, avec des rendements autour de 4 %.
Les arrondissements centraux ou très patrimoniaux peuvent rester pertinents pour une stratégie long terme, mais ils demandent une lecture différente : moins de rendement immédiat, plus d’arbitrage sur la qualité de l’adresse, la liquidité et le potentiel de conservation.
Avant d’acheter, le bon réflexe est de passer du rendement brut au rendement net : charges, fiscalité, DPE, encadrement des loyers, financement et travaux. C’est là que la rentabilité réelle se joue.
