Rentabilité locative à Dijon en 2026
Dijon reste une ville intéressante pour un investissement locatif: taille suffisante, marché étudiant, centralité régionale, bassin d’emplois et prix encore plus accessibles que dans les grandes métropoles les plus tendues.
Mais la rentabilité ne se joue pas seulement sur le nom de la ville. À Dijon, l’écart peut être important entre un petit appartement bien placé, un bien ancien avec travaux, un logement familial patrimonial ou une commune voisine moins chère. L’objectif est donc simple: partir des prix, des loyers et des charges réelles avant de décider.
Les chiffres à retenir à Dijon
D’après les données publiques DVF et ANIL disponibles pour 2025, Dijon affiche un prix médian d’environ 2 769 €/m² sur les ventes d’appartements filtrées, avec 2 674 ventes retenues. Le prix médian ressort autour de 130 000 €, pour une surface médiane proche de 51 m².
Côté loyers, l’indicateur ANIL 2025 pour un appartement type à Dijon est de 13,3 €/m² charges comprises. Pour les appartements de 1 ou 2 pièces, l’indicateur monte à 15,3 €/m², contre 12,1 €/m² pour les appartements de 3 pièces et plus.
Avec la formule simplifiée:
loyer mensuel x 12 / prix d’achat
la rentabilité brute ressort autour de 5,8 % pour un appartement type. Sur un petit logement, le potentiel peut monter autour de 6,6 % avant frais, charges, fiscalité, vacance et financement. Ce chiffre doit être recalculé bien par bien, car les petites surfaces peuvent aussi se vendre plus cher au m².
Exemple de calcul
Prenons un appartement de 35 m² acheté sur une base de 2 769 €/m².
Prix estimatif hors frais: 96 900 €
Loyer indicatif 1-2 pièces: 35 x 15,3 € = 536 € / mois
Loyer annuel: 6 432 €
Rentabilité brute simplifiée: environ 6,6 %
Ce rendement brut ne dit pas encore si l’opération est bonne. Il faut ensuite intégrer les frais de notaire, les travaux, les charges de copropriété, la taxe foncière, l’assurance, les éventuels frais de gestion, la vacance locative et le coût du crédit.
C’est précisément à ce stade qu’Investimator peut aider: vous pouvez tester plusieurs scénarios, comparer un achat avec ou sans travaux, modifier le loyer, intégrer vos charges et voir rapidement si le projet tient encore après les coûts réels.
Investimator
Où chercher à Dijon ?
Pour viser le rendement, les petites surfaces proches des zones étudiantes, du centre, des transports et des pôles d’activité restent les plus lisibles. Elles se louent souvent plus cher au m², mais il faut surveiller l’état du bien, le DPE et les charges de copropriété.
Pour une logique plus patrimoniale, les appartements familiaux ou les emplacements plus résidentiels peuvent offrir une rentabilité brute plus basse, mais une demande plus stable et un risque de rotation locative plus limité.
Les communes proches peuvent aussi créer des écarts. Avec la même méthode simplifiée, Chenôve, Quetigny ou Longvic ressortent avec des rendements bruts théoriques plus élevés que Dijon, grâce à des prix d’achat plus bas. À l’inverse, Fontaine-lès-Dijon ou Saint-Apollinaire apparaissent plus patrimoniales. Ces comparaisons restent indicatives: les volumes de ventes sont plus faibles qu’à Dijon et la qualité de l’emplacement compte beaucoup.
Les points de vigilance
Le premier filtre est le DPE. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être loués en France métropolitaine, et le calendrier se durcit ensuite pour les classes F puis E. Un rendement affiché élevé sur un bien énergivore peut donc disparaître si les travaux sont lourds.
Le deuxième filtre est la copropriété. Un prix attractif peut cacher un ravalement, une toiture, un ascenseur ou des charges élevées. Avant d’acheter, il faut lire les derniers procès-verbaux d’assemblée générale et demander les appels de fonds.
Le troisième filtre est le loyer réellement soutenable. L’indicateur ANIL donne un repère utile, mais il ne remplace pas une vérification sur des biens comparables: même surface, même état, même adresse, même niveau d’équipement.
À retenir
Dijon peut offrir une rentabilité locative correcte en 2026, surtout sur les petites surfaces bien situées. La base de marché donne environ 5,8 % brut sur un appartement type, avec un potentiel supérieur sur certains studios ou T2.
Le bon réflexe consiste à ne pas s’arrêter au rendement brut. Calculez le rendement net, le cash-flow, les travaux, le DPE et la vacance probable. Un projet dijonnais rentable est rarement celui qui affiche seulement le meilleur pourcentage: c’est celui dont les chiffres restent solides après toutes les charges.
