Rentabilité locative à Tours en 2026
Tours attire les investisseurs parce que la ville combine une demande locative étudiante, un bassin d'emploi régional et des prix encore plus accessibles que dans les grandes métropoles. Mais un investissement locatif à Tours ne se résume pas à acheter un studio proche du centre : la rentabilité dépend du secteur, de l'état énergétique du bien, des charges et du prix réellement négocié.
L'objectif est donc de raisonner avec des ordres de grandeur vérifiés, puis de tester le projet avec vos propres hypothèses : apport, crédit, travaux, vacance locative et fiscalité.
Les chiffres clés à Tours
D'après les données publiques DVF 2025 filtrées sur les ventes d'appartements, le prix médian ressort autour de 2 907 €/m² à Tours. Le prix médian observé est d'environ 138 000 €, pour une surface médiane proche de 50 m².
Côté loyers, les indicateurs ANIL 2025 donnent environ 13,5 €/m² charges comprises pour un appartement type. Sur les petites surfaces de type T1-T2, l'indicateur monte autour de 15,5 €/m², ce qui explique pourquoi les studios et deux-pièces restent recherchés par les investisseurs.
Avec ces ordres de grandeur, le rendement brut simplifié de Tours ressort autour de 5,6 % pour un appartement médian. Ce chiffre doit être lu comme un point de départ, avant frais de notaire, travaux, taxe foncière, charges de copropriété, assurance, vacance locative et fiscalité.
Comment calculer la rentabilité locative
La formule de base est simple : rendement brut = loyer annuel / prix d'achat x 100. Elle permet de comparer rapidement plusieurs biens, mais elle ne suffit pas pour décider.
Exemple : pour un appartement de 50 m² acheté autour de 2 907 €/m², le prix ressort à environ 145 000 € hors frais. Avec un loyer théorique de 675 € par mois charges comprises, le rendement brut simplifié est proche de 5,6 %.
Investimator permet de simuler plusieurs scénarios avant de faire une offre : prix négocié, travaux, mensualité de crédit, charges, vacance locative et cash-flow. C'est utile à Tours, où deux biens au même prix au mètre carré peuvent produire des résultats très différents selon le DPE, l'immeuble et l'emplacement.
Investimator
Quels secteurs regarder à Tours ?
Le centre de Tours et les secteurs les plus demandés restent plus chers. Sur les ventes 2025, le code postal 37000 ressort autour de 3 096 €/m² en médiane. C'est le secteur le plus évident pour la demande locative, mais aussi celui où la négociation est souvent plus difficile.
Le secteur 37100 ressort autour de 2 843 €/m² en médiane, avec un volume de ventes important. Il peut offrir un compromis entre prix, demande et profondeur de marché, à condition de sélectionner précisément l'adresse et l'état de la copropriété.
Le secteur 37200 ressort plus bas, autour de 2 428 €/m² en médiane. Le potentiel de rendement peut être meilleur, mais l'analyse doit être plus fine : proximité des transports, accès aux campus, qualité de l'immeuble, tension locative réelle et facilité de revente.
Petites surfaces ou grands appartements ?
Les T1-T2 affichent un loyer au mètre carré plus élevé. Sur les données 2025, le rendement brut indicatif des petites surfaces ressort autour de 5,9 %. C'est logique : la demande étudiante et jeune active soutient les loyers, notamment dans les secteurs bien connectés.
Les T3 et plus peuvent aussi fonctionner, avec un rendement brut indicatif autour de 5,6 % dans les ordres de grandeur observés. Ils peuvent viser une demande familiale ou une colocation, mais la stratégie change : budget plus élevé, travaux parfois plus lourds, rotation locative différente et gestion plus exigeante en colocation.
Comparer avec les communes proches
Autour de Tours, certaines communes peuvent améliorer l'équation. Joué-lès-Tours, par exemple, affiche des prix médians d'appartements plus bas dans les ventes 2025, ce qui peut faire remonter le rendement brut indicatif. En contrepartie, l'emplacement et la liquidité à la revente doivent être examinés avec plus de discipline.
La Riche, Saint-Cyr-sur-Loire ou Saint-Pierre-des-Corps peuvent aussi être étudiées, mais elles ne jouent pas le même rôle. Certaines adresses sont très pertinentes, d'autres beaucoup moins. Le bon réflexe consiste à comparer le rendement, puis à vérifier la demande locative concrète : annonces comparables, délai de relocation, transports, commerces et état du parc.
Les risques à intégrer en 2026
Le DPE est devenu un point central. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être loués. Les logements F sont à anticiper pour 2028, puis les E pour 2034. À Tours, où une partie du parc ancien peut nécessiter des travaux, un prix attractif peut cacher une rénovation énergétique coûteuse.
La copropriété compte tout autant. Avant d'acheter, lisez les procès-verbaux d'assemblée générale, vérifiez les travaux votés, le niveau de charges, l'état de la toiture, le mode de chauffage, les impayés et les éventuels sujets structurels. Une bonne rentabilité brute peut disparaître si l'immeuble absorbe trop de trésorerie.
Enfin, ne confondez pas rentabilité brute et rentabilité nette. La taxe foncière, l'assurance propriétaire non occupant, les charges non récupérables, les frais de gestion, les intérêts d'emprunt et la fiscalité peuvent modifier fortement le résultat final.
Quelle stratégie adopter ?
Pour un premier investissement locatif à Tours, une stratégie prudente consiste à viser un bien facile à louer et facile à revendre : surface cohérente, DPE maîtrisé, immeuble sain, emplacement lisible et prix d'achat défendable par les données de ventes comparables.
Pour un investisseur plus expérimenté, la création de valeur peut venir d'un bien avec travaux, d'une redistribution des pièces ou d'une colocation bien située. Mais dans ce cas, le budget travaux et les contraintes réglementaires doivent être chiffrés avant la signature du compromis.
À retenir
Tours reste une ville crédible pour un investissement locatif en 2026, surtout sur les petites surfaces bien placées ou les biens avec marge de négociation. Les chiffres publics donnent un rendement brut simplifié autour de 5,6 % pour un appartement médian, avec de meilleurs résultats possibles sur certains secteurs ou certains formats.
Le bon objectif n'est pas de viser le rendement le plus élevé sur le papier, mais un couple rendement-risque cohérent : demande locative réelle, DPE compatible, copropriété saine, budget travaux maîtrisé et prix d'achat négocié avec méthode.
